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Für den November gelten wieder bundesweit neue Kontaktbeschränkungen. Zahlreiche geplante Eigentümerversammlungen werden daher wohl nicht stattfinden können. Verständlich, dass Verwalter nach Alternativen suchen.
Die Pandemie rechtfertigt grundsätzlich keine Beschränkung der Personenanzahl einer Eigentümerversammlung dahingehend, dass Berechtigten ihre Teilnahme entzogen wird, worauf Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, hinweist. Sollte dennoch eine Einladung erfolgen, ohne ausreichende Rechtfertigung einer vorgenommenen Beschränkung, sind die getroffenen Beschlüsse dieser Versammlung nichtig (AG Kassel, Entsch. v. 27.08.2020- 800 C 2563/20).
Die Nichtigkeit des Beschlusses ergibt sich aus der sog. Kernbereichslehre, d. h. der Beschluss ist nichtig, wenn er den Kernbereich des Wohnungseigentums tangiert. Der Kernbereich besteht aus dem Stimmrecht oder der Teilnahme an der Eigentümerversammlung (BGH V ZR 60/10 vom 10.12.2010). Es besteht ein Recht auf Anwesenheit, daher kann grundsätzlich die Erteilung einer Vollmacht zur Vertretung nicht erzwungen werden.
Alternativen zu Präsenzveranstaltungen werden durch das WEMoG Ende des Jahres eingeführt, allerdings sieht die aktuelle Rechtslage Eigentümerversammlungen in Form von bspw. Videokonferenzen nicht vor. Auf diese Weise ergangene Beschlüsse sind anfechtbar.
Dennoch ist die Einhaltung der Corona- Maßnahmen zu beachten. Um eine Eigentümerversammlung unter den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung durchführen zu können, müssen Vollmachten erteilt werden, so dass eine Präsenzveranstaltung unter Einhaltung der Maßnahmen stattfinden kann und gleichzeitig die Vertretung aller Berechtigten gewährleistet ist.
Im Zuge des bevorstehenden zweiten Lockdowns sind jedoch die Kontaktbeschränkungen schärfer. Maximal 10 Personen aus nur zwei unterschiedlichen Haushalten. In der Zeit solch scharfer Beschränkungen sollten ggf. Eigentümerversammlungen verschoben werden, zumal bereits der Verwalter der WEG einen eigenen Haushalt darstellt. Theoretisch kann eine Versammlung einberufen werden, wenn der Verwalter und maximal ein weiterer Wohnungseigentümer ausreichend bevollmächtigt werden, problematisch ist jedoch, dass kein Eigentümer zu einer Bevollmächtigung gezwungen werden kann.
Im Zweifel müssen aber in jedem Fall die entsprechenden Verordnungen der Länder studiert werden, da eine Umsetzung der grundlegenden Beschlüsse zu den Kontaktbeschränkungen auf Länderebene durchaus unterschiedlich ausfallen kann.
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